Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
K. A. L. | HUKUK BÜROSU
Giriş
Bir yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliğinden söz edilebilmesi için bazı unsurların varlığı aranmaktadır. Bu unsurlar yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bulunması zorunlu olan ve birinin eksikliği halinde dahi taahhüdün hukuken geçersiz olması sonucu doğuran şartlar olarak tanımlanabilir. O halde bu unsurlardan birinin eksikliği tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edilemeyeceği anlamını taşımaktadır. Bu unsurlar şu şekilde sıralanabilir:
I)Tahliye Taahhüdünün yazılı olması ve Kiracının İmzasını İçermesi
Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu durum kira sözleşmesinin sözlü, adi yazılı veya resmi yazılı şekilde yapılmasının sözleşmenin geçerliliği bakımından herhangi bir önem arz etmediğini göstermektedir. Her ne kadar kira sözleşmelerinin geçerliliği bakımından bir şekil şartı öngörülmemişse de, tahliye taahhütnameleri için durum farklılık göstermektedir. Gerçekten de, Türk Borçlar Kanunun 352.maddesinin birinci fıkrası dikkatice incelendiğinde, tahliye taahhütnamelerinin yazılı şekil şartına tabi tutulduğu ve yazılı olmaması halinde geçerli kabul edilemeyeceği anlaşılmaktadır. Bununla birlikte kanunun lafzına bakığımızda, tahliye taahhüdünün yalnızca yazılı olmasından bahsedildiği anlaşılmaktadır ki, bu durum tahliye taahhütnamesinin resmi yazılı olmasının gerekmediğini aksine adi yazılı olmasınında taahhüdün geçerliliği bakımından yeterli olduğunu göstermektedir. Kuşkusuz adi yazılı şekil yeterli olsa da, ispat kolaylılığı bakımından tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması da mümkündür. Burada dikkat edilmesi gereken tek husus, tahliye taahhütnamesindeki imzanın bizzat kiracı tarafından atılmış olmasıdır. Kiraya verenin imzasının bulunmaması ise taahhüdün geçerliliği bakımından herhangi bir önem arz etmemektedir. Keza, taahhüt metnini kiracının eli ile yazılmasına da gerek yoktur. Metnin bilgisayar çıktısı olması ya da başkası tarafından kaleme alınmış olması taahhüdünün geçerliğini etkilememektedir, yeter ki imza kiracıdan sadır olsun.
II)Tahliye Tarihinin Belirtilmiş Olması
TBK’nın tahliye taahhüdüne ilişkin düzenlemesi uyarınca kiracı tarafından tanzim edilmiş olan tahliye taahhütlerinde tahliye tarihinin belirtilmiş olması şart koşulmuştur. Bir diğer deyişle, bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabul edilebilmesi için tahliye tarihinin belirtilmiş olması zorunlu kılınmıştır. Gerçekten de, TBK. m. 352/I hükmünde açıkça, yazılı tahliye taahhüdünün belirli bir tarihi içermesi gerektiği öngörülmektedir. Tahliye taahhütnamesindeki tarih bölümünün bizzat kiracı tarafından doldurulması aranmamaktadır. Bu durum tarih bölümünün kiraya veren tarafından sonradan da doldurulabileceği anlamını taşımaktadır ki, bu durum kiracının boş olarak imza ettiği tahliye taahhütnamesi sebebiyle tahliye edilebileceğini ifade etmekte ve kiracılar bakımından önemli riskleri beraberinde getirmektedir.
III)Tahliye Taahhütnamesinin Kiralananın Kiracıya Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olması
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabul edilebilmesi ve işbu taahhüde dayanılarak kiracının taşınmazdan tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya teslimininden sonra verilmiş olması aranmaktadır. Başka bir deyişle, ancak kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğundan bahsedilebilecektir. Bu durum kira sözleşmesi düzenlenmeden evvel verilen yazılı tahliye taahhütnamelerinin ve kira sözleşmesi ile eş zamanlı olarak verilen yazılı tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olduğu anlamını taşımaktadır. Yine kira sözleşmesi yapılmış olmakla birlikte, henüz kiralanan kiracıya teslim edilmemişse de, bu aşama itibariyle verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilmektedir. Esasında bu durum kiracının henüz fiilî hâkimiyetine dâhil etmediği bir kiralanan bakımından tahliye taahhüdünde bulunulamayacak olmasından ileri gelmektedir. O halde genel itibariyle ancak kiralananın anahtarı kendisine teslim edilmiş durumdaki bir kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunmasının hüküm ifade edeceği söylenebilecektir. Unutulmamalıdır ki, kanun koyucu getirdiği bu düzenleme ile sözleşmenin zayıf tarafında olan kiracıyı koruma gayesi taşımakta ve kiracının kiraya verenin baskısı altında yazılı tahliye taahhütnamesi vermesinin önüne geçmek istemektedir.
IV)Taahhüdün Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmiş Olması
Kiracı, doğrudan tahliye taahhüdü verebileceği gibi, yetkili temsilcisi aracılığıyla da tahliye taahhüdü verebilir. Vekaletname ile tahliye taahhüdü verilmesi konusunda ise doktrinde özel yetki şartının varlığı tartışmalıdır. Bazı görüşlere göre özel yetkinin gerekli olduğu savunulurken, diğer baskın görüşe göre ise kira sözleşmesini akdetme yetkisine sahip olan vekilin tahliye taahhüdü verebileceği ileri sürülmektedir. Biz de, tahliye taahhüdü verilebilmesi bakımından özel yetki gerekmediği görüşüne katılmaktayız.
Tahliye Taahhütnamesine İlişkin Örnek Yargıtay Kararları
T.C. Yargıtay HG.HUKUK GENEL KURULU Esas:2017-6-975 Karar:2021-1108 Karar Tarihi:28.09.2021
''... 12. Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. 13. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir. 14. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002). 15. Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır. 16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur. 17. İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. (2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir. 18. Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır. 19. Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir. 20. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6). 21. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293). 22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı ...’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. 23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 24. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 25. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
...''
T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2008-11 Karar:2008-2784 Karar Tarihi:11.03.2008
''...
Uyuşmazlık, tahliye taahhüdü nedeniyle kiralananın tahliyesine yönelik olarak yapılan icra takibine itirazın iptali ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda 1.9.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olup 15.10.2003 tarihinde verdiği tahliye taahhüdüyle kiralananı 30.8.2005 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini, süresinde boşaltmaması üzerine hakkında yapılan icra takibine de tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalandığı sırada verildiğinden geçersiz olduğunu ileri sürerek itiraz ettiğini, oysa sözleşme ve taahhüt tarihlerinin açık olduğunu, taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra ve kiralananda oturulurken verildiğini, davalının itirazını doğrular nitelikte bir belge sunamadığını belirterek, itirazın iptali ile davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, kira sözleşmesinin emlakçı tarafından hazırlandığını, kiralayan ve emlakçının şart koşması üzerine sırf kira sözleşmesi yapabilmek için davalının tahliye taahhüdü imzalamak zorunda kaldığını, sözleşme ve taahhütnamenin aynı daktilo ile yazıldığını, taahhütnamedeki tanzim tarihinin sonradan eklendiğini, kira sözleşmesi ile birlikte ve davalının serbest iradesi dışında verildiğinden taahhütnamemin geçersiz olduğunu, üstelik davacının yeni dönem kira parasını ihtirazı kayıtsız alarak kira sözleşmesinin devamına rıza gösterdiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun'un 7/a maddesi ve yerleşen içtihatlara göre tahliye taahhütnamesi sebebiyle açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için taahhütnamenin sözleşmenin yapılmasından sonra, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi gerekir. Bu özellikleri taşımayan taahhüde dayanarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.
Olayımıza gelince; icra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.9.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, davalı tarafından düzenlenen 15.10.2003 tanzim ve 30.8.2005 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak 22.9.2005 tarihinde Bakırköy 2. İcra Müdürlüğünün 2005/5397 sayılı dosyası ile kiralananın tahliyesi için davalı hakkında icra takibi yapmıştır. İcra takibine yasal süresi içinde itiraz eden davalı, tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığından geçersiz olduğunu ileri sürmüş, bu itirazını yargılama sırasında da yinelemiştir. Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır. Takip süresinde yapılıp dava açıldığına göre serbest irade ile kiralananda oturulurken verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'un 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.03.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
...''